地产结构性变化已经成为行业共识

复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆在2020中国经济形势解析高层报告会上指出，2019年我国地产建设规模17亿平方米，以后每年的建设量会趋于缩小，到2030年会降到10亿平方米左右，达到平衡点。

中国城市化进程正在进入一个新的存量时代，万科董事长郁亮称之为“白银时代”。

某中国规模TOP5房地产集团的高管王刚（化名）告诉亿欧，传统房地产玩家都发家于城市化早期，即地产“黄金时代”。爆发式的城市化需求，带来海量的商业项目，衍生出了高杠杆、高周转、高负债模式的地产“三高”模式。

存量经济时代的到来，使得“三高”模式面临挑战，随之而来的大整合又催生了一批负债过万亿的头部企业。

为了应对地产衍生的潜在系统风险，我国出台了业内称之为“三道红线”的管理办法。

如果房企在三个债务指标上同时不达标，则有息负债以2019年6月底为上限，不得增加；房企如果踩中两条、一条或零条红线，有息负债的规模年增速分别不得超过5%、10%和15%。恒大、融创、富力、绿地等，多家知名房企踩在红区内。

一边是市场规模在变化，另一边是限制新增有息债的政策，中国地产企业不得不寻求多元化转型。以地产为核心消费场景和现金流支柱下的多元化战略正在受到各大房企的重视，地产“合金时代”或许即将到来。转型的时代困境。

转型的时代困境

房地产行业在过去10年一直在朝多个方向尝试转型，但成功者却不多。

亿欧房产新居住研究总监石晓霞表示，地产行业转型在业务方向上大致可以分为大致三类：首先是产业地产、商业地产、旅游地产等跟地产强关联的子版块；其次是物业、教育、物流等基于地产衍生出来的板块；最后则是汽车、机器人、粮油、体育等独立的产业投资。

今年地产界最“出圈”的一系列转型事件，均属于后者。